中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展建設(shè)分析及十三五規(guī)劃研究報告2017-2022年
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報告編號: BG397518
出版日期: 2017年3月
出版機構(gòu): 中智正業(yè)研究院
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【報告目錄】

第 一章　物流地產(chǎn)行業(yè)的界定 17
  1.1　物流地產(chǎn)的概念 17
  1.1.1　物流地產(chǎn)的概念 17
  1.1.2　相關(guān)概念的辨析 18
  1.2　物流地產(chǎn)的內(nèi)涵 19
  1.2.1　物流地產(chǎn)的范疇 19
  1.2.2　物流地產(chǎn)的內(nèi)涵 19
  第二章　2014-2016年中國物流地產(chǎn)行業(yè)市場環(huán)境分析 21
  2.1　經(jīng)濟環(huán)境分析 21
  2.1.1　經(jīng)濟形勢分析 21
  2.1.2　中國經(jīng)濟運行現(xiàn)狀 22
  2.1.3　我國消費水平現(xiàn)狀 45
  2.2　產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 47
  2.2.1　地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀 47
  2.2.2　地產(chǎn)業(yè)的影響因素 52
  2.2.3　工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展形勢 54
  2.2.4　工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展可期 57
  2.3　驅(qū)動因素分析 59
  2.3.1　物流行業(yè)持續(xù)發(fā)展 59
  2.3.2　電子商務(wù)快速發(fā)展 59
  2.3.3　調(diào)控利好物流地產(chǎn) 61
  2.3.4　外資進(jìn)入拉動市場 64
  2.3.5　制造重心轉(zhuǎn)移 64
  2.3.6　物流設(shè)施供不應(yīng)求 65
  第三章　2014-2016年中國物流地產(chǎn)行業(yè)政策環(huán)境分析 66
  3.1　物流行業(yè)政策扶持分析 66
  3.1.1　近年政策梳理 66
  3.1.2　重點政策解讀 71
  3.1.3　相關(guān)政策概述 80
  3.2　地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控分析 83
  3.2.1　近年政策梳理 83
  3.2.2　重點政策解讀 88
  3.2.3　相關(guān)政策概述 91
  3.3　全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2017-2022年） 95
  3.3.1　發(fā)展目標(biāo) 95
  3.3.2　總體布局 95
  3.3.3　主要任務(wù) 97
  3.3.4　保障措施 100
  第四章　2014-2016年中國物流地產(chǎn)市場綜合分析 102
  4.1　中國物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特征分析 102
  4.1.1　市場形成歷程 102
  4.1.2　市場特點分析 102
  4.1.3　行業(yè)形勢分析 103
  4.2　2014-2016年中國物流地產(chǎn)市場供需分析 106
  4.2.1　市場供應(yīng)情況 106
  4.2.2　倉儲物業(yè)需求 113
  4.2.3　電商帶動需求 113
  4.2.4　新需求點增加 114
  4.3　2014-2016年中國物流地產(chǎn)市場運行分析 114
  4.3.1　市場發(fā)展態(tài)勢 114
  4.3.2　租賃需求活躍 115
  4.3.3　區(qū)域市場表現(xiàn) 115
  4.3.4　資本市場動向 117
  4.4　中國物流地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展策略分析 122
  4.4.1　主要問題分析 122
  4.4.2　政府措施建議 123
  4.4.3　企業(yè)發(fā)展對策 125
  4.4.4　其他策略建議 127
  第五章　2014-2016年中國物流園區(qū)的發(fā)展建設(shè)分析 129
  5.1　中國物流園區(qū)總體現(xiàn)狀分析 129
  5.1.1　規(guī)模情況分析 129
  5.1.2　區(qū)域分布分析 135
  5.1.3　實際狀態(tài)分析 136
  5.1.4　轉(zhuǎn)型升級態(tài)勢 138
  5.2　中國物流園區(qū)建設(shè)運營情況分析 139
  5.2.1　建設(shè)情況分析 139
  5.2.2　運營狀況分析 141
  5.2.3　主要問題分析 148
  5.3　中國物流園區(qū)發(fā)展變化特征分析 153
  5.3.1　功能集聚特征 153
  5.3.2　服務(wù)城市作用 154
  5.3.3　專業(yè)化服務(wù)方向 155
  5.3.4　國際項目建設(shè) 155
  5.4　中國物流園區(qū)建設(shè)發(fā)展模式分析 156
  5.4.1　主流開發(fā)模式 156
  5.4.2　空間布局模式 157
  5.4.3　經(jīng)營管理模式 158
  第六章　2014-2016年主要城市物流地產(chǎn)市場運行分析 160
  6.1　北京市 160
  6.1.1　物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 160
  6.1.2　物流地產(chǎn)市場需求分析 160
  6.1.3　物流地產(chǎn)市場運行分析 161
  6.1.4　物流地產(chǎn)市場趨勢分析 163
  6.2　上海市 164
  6.2.1　物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 164
  6.2.2　物流地產(chǎn)市場需求分析 165
  6.2.3　物流地產(chǎn)市場運行分析 166
  6.2.4　物流地產(chǎn)市場趨勢分析 167
  6.3　廣州市 168
  6.3.1　物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 168
  6.3.2　物流地產(chǎn)市場需求分析 170
  6.3.3　物流地產(chǎn)市場運行分析 171
  6.3.4　物流地產(chǎn)市場趨勢分析 171
  6.4　深圳市 172
  6.4.1　物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析 172
  6.4.2　物流地產(chǎn)市場需求分析 174
  6.4.3　物流地產(chǎn)市場運行分析 175
  6.4.4　物流地產(chǎn)市場趨勢分析 176
  6.5　華北及東北地區(qū) 178
  6.5.1　天津物流地產(chǎn)市場分析 178
  6.5.2　大連物流地產(chǎn)市場分析 180
  6.5.3　沈陽物流地產(chǎn)市場分析 180
  6.6　華東地區(qū) 181
  6.6.1　南京物流地產(chǎn)市場分析 181
  6.6.2　青島物流地產(chǎn)市場分析 182
  6.6.3　杭州物流地產(chǎn)市場分析 183
  6.6.4　寧波物流地產(chǎn)市場分析 184
  6.7　華中及華西地區(qū) 184
  6.7.1　武漢物流地產(chǎn)市場分析 184
  6.7.2　成都物流地產(chǎn)市場分析 186
  6.7.3　重慶物流地產(chǎn)市場分析 186
  第七章　2014-2016年中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭狀況分析 188
  7.1　中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭形勢分析 188
  7.1.1　“圈地運動”興起 188
  7.1.2　企業(yè)競逐市場 190
  7.1.3　外資擴張迅猛 192
  7.2　中國物流地產(chǎn)行業(yè)競爭格局分析 194
  7.2.1　市場格局分析 194
  7.2.2　區(qū)域格局分析 207
  7.3　中國物流地產(chǎn)發(fā)展的SWOT分析 210
  7.3.1　優(yōu)勢（Strengths） 210
  7.3.2　劣勢（Weaknesses） 210
  7.3.3　機會（Opportunitie） 211
  7.3.4　威脅（Threats） 212
  第八章　物流地產(chǎn)市場開發(fā)模式分析 214
  8.1　物流地產(chǎn)價值鏈及核心能力分析 214
  8.1.1　價值鏈結(jié)構(gòu) 214
  8.1.2　項目決策 215
  8.1.3　項目策劃及規(guī)劃設(shè)計 215
  8.1.4　項目管理 216
  8.1.5　銷售及招商管理 217
  8.1.6　物業(yè)管理 217
  8.1.7　支持性活動 218
  8.1.8　結(jié)論綜述 219
  8.2　物流地產(chǎn)主要開發(fā)模式分析 219
  8.2.1　地產(chǎn)商主導(dǎo)型 219
  8.2.2　物流商主導(dǎo)型 220
  8.2.3　地產(chǎn)物流合營 220
  8.2.4　第三方做平臺 220
  8.3　國外物流地產(chǎn)開發(fā)決策分析 221
  8.3.1　城市的選擇 221
  8.3.2　城市內(nèi)部區(qū)位的選擇 222
  8.3.3　物業(yè)類型的選擇 223
  8.3.4　方式的選擇 224
  8.4　物流地產(chǎn)開發(fā)案例分析 224
  8.4.1　項目背景 224
  8.4.2　項目規(guī)劃 225
  8.4.3　項目市場定位 226
  第九章　物流地產(chǎn)行業(yè)盈利模式分析 227
  9.1　物流地產(chǎn)的一般盈利模式 227
  9.2　國外物流地產(chǎn)巨頭的盈利方式選擇 227
  9.2.1　土地 227
  9.2.2　出租收入 227
  9.2.3　服務(wù)費用 227
  9.3　中國物流園區(qū)的贏利模式分析 228
  9.3.1　土地 228
  9.3.2　出租收入 228
  9.3.3　服務(wù)費用 229
  9.3.4　項目收益 230
  9.3.5　其他收益 230
  9.4　不同發(fā)展階段的物流園區(qū)盈利模式設(shè)計 230
  9.4.1　基本狀況分析 230
  9.4.2　處于初創(chuàng)期 231
  9.4.3　處于成長期 232
  9.4.4　處于成熟期 232
  第十章　物流地產(chǎn)行業(yè)運營模式分析 234
  10.1　物流地產(chǎn)主要運營模式分析 234
  10.1.1　標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施和物流園區(qū)的開發(fā) 234
  10.1.2　按客戶需求定制開發(fā)倉儲設(shè)施 234
  10.1.3　收購與回租 234
  10.1.4　提供咨詢服務(wù)相關(guān)業(yè)務(wù) 234
  10.2　國外物流地產(chǎn)巨頭運營模式分析 235
  10.2.1　標(biāo)準(zhǔn)化模式 235
  10.2.2　定制開發(fā)模式 235
  10.2.3　收購回租模式 236
  10.2.4　收購模式 236
  10.3　國內(nèi)主要物流地產(chǎn)運營模式分析 237
  10.3.1　商貿(mào)城演變模式 237
  10.3.2　企業(yè)引導(dǎo)模式 237
  10.3.3　政府主導(dǎo)模式 237
  10.3.4　創(chuàng)新變革模式 238
  10.4　運營模式選擇應(yīng)注意的問題 238
  10.4.1　房地產(chǎn)商方面 238
  10.4.2　地方政府方面 238
  10.4.3　物流企業(yè)方面 238
  10.4.4　第三方組織方面 239
  10.4.5　人才培育方面 239
  第十一章　2014-2016年中國物流地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析 240
  11.1　類型分析 240
  11.1.1　開發(fā)為主型 240
  11.1.2　暗渡陳倉型 240
  11.1.3　開發(fā)兼經(jīng)營型 241
  11.2　特征分析 241
  11.2.1　周期長 241
  11.2.2　規(guī)模大 241
  11.2.3　回報高 242
  11.3　現(xiàn)狀分析 243
  11.3.1　資本蜂擁入市 243
  11.3.2　房企搶食市場 244
  11.3.3　電商加快布局 245
  11.3.4　搶灘西部市場 245
  11.4　物流園區(qū)現(xiàn)狀 246
  11.4.1　特點 246
  11.4.2　資金來源 247
  11.4.3　占地規(guī)模 248
  第十二章　2017-2022年中國物流地產(chǎn)市場策略分析 249
  12.1　價值分析 249
  12.1.1　市場空間 249
  12.1.2　回報率高 250
  12.1.3　潛力分析 251
  12.2　案例分析 253
  12.2.1　案例一 253
  12.2.2　案例二 254
  12.2.3　案例三 254
  12.3　策略分析 255
  12.3.1　運營模式選擇 255
  12.3.2　選址建議 256
  12.3.3　融資模式 258
  12.3.4　招商能力 259
  12.3.5　判斷 260
  第十三章　2017-2022年中國物流地產(chǎn)市場風(fēng)險預(yù)警 262
  13.1　房地產(chǎn)行業(yè)一般風(fēng)險 262
  13.1.1　經(jīng)濟波動風(fēng)險 262
  13.1.2　經(jīng)營風(fēng)險 262
  13.1.3　開發(fā)法律風(fēng)險 262
  13.1.4　其他相關(guān)風(fēng)險 266
  13.2　我國工業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險 266
  13.2.1　市場化程度低 266
  13.2.2　土地指標(biāo)稀缺 267
  13.2.3　相關(guān)環(huán)境風(fēng)險 267
  13.3　物流地產(chǎn)市場風(fēng)險 267
  13.3.1　拿地風(fēng)險 267
  13.3.2　管理風(fēng)險 267
  13.3.3　招商風(fēng)險 268
  13.3.4　融資風(fēng)險 268
  13.3.5　準(zhǔn)入風(fēng)險 269
  13.3.6　人才風(fēng)險 269
  13.4　物流地產(chǎn)項目運作風(fēng)險 270
  13.4.1　社會環(huán)境風(fēng)險 270
  13.4.2　公共關(guān)系風(fēng)險 270
  13.4.3　策略選擇風(fēng)險 270
  13.4.4　系統(tǒng)操作風(fēng)險 271
  13.4.5　市場競爭風(fēng)險 271
  13.5　物流地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理 271
  13.5.1　風(fēng)險識別 271
  13.5.2　風(fēng)險評估 272
  13.5.3　風(fēng)險管控 272
  13.5.4　管控機制 273
  第十四章 2017-2022年中國物流地產(chǎn)市場前景預(yù)測 274
  14.1　宏觀環(huán)境未來形勢分析 274
  14.1.1　國內(nèi)外經(jīng)濟趨勢 274
  14.1.2　物流業(yè)發(fā)展展望 279
  14.1.3　地產(chǎn)業(yè)發(fā)展展望 284
  14.2　物流地產(chǎn)市場前景預(yù)測 285
  14.2.1　行業(yè)發(fā)展機遇 285
  14.2.2　未來前景展望 285
  14.2.3　市場需求潛力 286
  14.3　物流地產(chǎn)市場趨勢分析 287
  14.3.1　市場走勢分析 287
  14.3.2　區(qū)域趨勢分析 287
  14.3.3　企業(yè)趨勢分析 288
  14.3.4　競爭趨勢分析 290
  附錄 293
  附錄一：《中華人民共和國土地管理法》 293
  附錄二：《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 310
  附錄三：《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間進(jìn)入物流領(lǐng)域的實施意見》 321
  附錄四：《物流園區(qū)分類與基本要求》 324
  
 圖表目錄
  圖表 1 物流地產(chǎn)的范疇：物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載體 18
  圖表 2 2015年1-4季度GDP初步核算數(shù)據(jù) 22
  圖表 3 2015年4季度GDP環(huán)比和同比增長速度 23
  圖表 4 2016年1-12月GDP初步核算數(shù)據(jù) 23
  圖表 5 2016年1-12月GDP同比增長速度 24
  圖表 6 2015-2016年全國居民消費價格漲跌幅 25
  圖表 7 2016年12月居民消費價格分類別同比漲跌幅 26
  圖表 8 2016年12月居民消費價格分類別環(huán)比漲跌幅 27
  圖表 9 　2016年12月居民消費價格主要數(shù)據(jù) 27
  圖表 10 2015-2016中國城鄉(xiāng)居民恩格爾系數(shù)對比表 31
  圖表 11 2015-2016年規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長速度 32
  圖表 12 2016年12月份規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)主要數(shù)據(jù) 34
  圖表 13 2015-2016年鋼材日均產(chǎn)量及同比增速 36
  圖表 14 2015-2016年水泥日均產(chǎn)量及同比增速 37
  圖表 15 2015-2016年十種有色金屬日均產(chǎn)量及同比增速 37
  圖表 16 2015-2016年乙烯日均產(chǎn)量及同比增速 38
  圖表 17 2015-2016年汽車日均產(chǎn)量及同比增速 38
  圖表 18 2015-2016年轎車日均產(chǎn)量及同比增速 39
  圖表 19 2015-2016年發(fā)電量日均產(chǎn)量及同比增速 39
  圖表 20 2015-2016年原油加工量日均產(chǎn)量及同比增速 40
  圖表 21 2015-2016年固定資產(chǎn)（不含農(nóng)戶）同比增速 41
  圖表 22 2015-2016年固定資產(chǎn)到位資金同比增速 42
  圖表 23 2016年1-12月固定資產(chǎn)（不含農(nóng)戶）主要數(shù)據(jù) 43
  圖表 24 2015-2016年社會消費品零售總額分月同比增長速度 45
  圖表 25 2016年12月份社會消費品零售總額主要數(shù)據(jù) 46
  圖表 26 2013-2016年下半年主要城市工業(yè)用地供求 55
  圖表 27 中國網(wǎng)購交易額 60
  圖表 28 全國房地產(chǎn)開發(fā)增速 107
  圖表 29 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積增速 108
  圖表 30 全國商品房銷售面積及銷售額增速 109
  圖表 31 全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金增速 110
  圖表 32 房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 110
  圖表 33 倉儲的地區(qū)分布 116
  圖表 34 物流園區(qū)規(guī)劃規(guī)模分布 129
  圖表 35 物流園區(qū)實際占規(guī)劃額的比率分布情況 130
  圖表 36 物流園區(qū)分區(qū)域平均實際情況 131
  圖表 37 物流園區(qū)規(guī)劃強度與實際強度分布 131
  圖表 38 物流園區(qū)實際占地規(guī)模分布情況 132
  圖表 39 分區(qū)域物流園區(qū)實際占地面積情況 132
  圖表 40 物流園區(qū)規(guī)劃面積完成情況 133
  圖表 41 物流運營面積占比分布情況 134
  圖表 42  物流園區(qū)容積率分布情況 135
  圖表 43 全國物流園區(qū)數(shù)量 135
  圖表 44 八大經(jīng)濟區(qū)物流園區(qū)分布情況 136
  圖表 45 物流園區(qū)建設(shè)狀態(tài)占比 137
  圖表 46 各類建設(shè)狀態(tài)物流園區(qū)數(shù)量 137
  圖表 47 2016年八大經(jīng)濟區(qū)物流園區(qū)建設(shè)狀態(tài)分類統(tǒng)計 138
  圖表 48 物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)度 139
  圖表 49 物流園區(qū)建設(shè)時長 140
  圖表 50 物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)度滯后原因 141
  圖表 51 物流園區(qū)運營管理方式 142
  圖表 52 物流園區(qū)主要業(yè)務(wù)功能 143
  圖表 53 物流園區(qū)提供的基礎(chǔ)配套服務(wù) 144
  圖表 54 物流園區(qū)提供的政務(wù)和商務(wù)服務(wù) 145
  圖表 55 物流園區(qū)主要收入來源 146
  圖表 56 物流園區(qū)信息化投入總額 147
  圖表 57 物流園區(qū)信息系統(tǒng)開發(fā)方式 147
  圖表 58 影響物流園區(qū)利潤的主要因素 149
  圖表 59 物流園區(qū)發(fā)展過程中遇到的阻力及困難 150
  圖表 60 物流園區(qū)未來需要重點加強的工作 152
  圖表 61 物流園區(qū)未來重點需求人才 153
  圖表 62 物流地產(chǎn)價值鏈 215
  圖表 63 物流地產(chǎn)企業(yè)的核心能力在價值鏈上的分布（陰影部分）） 215
  圖表 64 普洛斯的物流園區(qū)落戶城市分布 222
  圖表 65 上海普洛斯物流園區(qū)區(qū)位分布 223
  圖表 66 普洛斯部分合資開發(fā)物流園區(qū)情況 224
  圖表 67 普洛斯通用型物流倉儲設(shè)施部分標(biāo)準(zhǔn) 235
  圖表 68 普洛斯收購回租模式示意圖 236
  圖表 69 一線城市物流地產(chǎn)回報率趨勢 251
  圖表 70 一線城市地產(chǎn)項目回報水平 251
  圖表 71 物流地產(chǎn)項目風(fēng)險管理過程 272
  圖表 72 普洛斯“基金模式” 289
  圖表 73 開發(fā)主體的資產(chǎn)盤活動態(tài) 290
  圖表 74 貨運服務(wù)型的推薦性要求 330
  圖表 75 生產(chǎn)服務(wù)型的推薦性要求 331
  圖表 76 商貿(mào)服務(wù)型的推薦性要求 331
  圖表 77 綜合服務(wù)型的推薦性要求 331