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第1章 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境與現(xiàn)狀13

1.1 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)定義及分類14

1.1.1 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)定義15

1.1.2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分類16

1.1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程17

1.2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境分析18

1.2.1 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析19

(1)國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析20

(2)商業(yè)地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相關(guān)性21

1.2.2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)社會環(huán)境分析22

(1)我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程分析23

1)我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程分析24

2)商業(yè)地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化相關(guān)性25

(2)我國城鎮(zhèn)居民消費(fèi)環(huán)境分析26

1)城鎮(zhèn)居民收入水平分析27

2)城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平分析28

3)社會消費(fèi)零售規(guī)模分析29

4)商業(yè)地產(chǎn)與消費(fèi)環(huán)境相關(guān)性30

1.3 商業(yè)用地市場供需狀況分析31

1.3.1 商業(yè)用地供給狀況分析32

1.3.2 商業(yè)用地成交狀況分析33

(1)商業(yè)用地成交面積分析34

(2)商業(yè)用地成交金額分析35

(3)商業(yè)用地成交價格分析36

1.3.3 商業(yè)用地供求平衡分析37

1.4 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)狀況分析38

1.4.1 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模分析39

1.4.2 商業(yè)地產(chǎn)市場供給規(guī)模分析40

(1)商業(yè)地產(chǎn)施工面積分析41

(2)商業(yè)地產(chǎn)新開工面積分析42

(3)商業(yè)地產(chǎn)竣工面積分析43

1.4.3 商業(yè)地產(chǎn)市場銷售狀況分析44

(1)商業(yè)地產(chǎn)銷售面積分析45

(2)商業(yè)地產(chǎn)銷售金額分析46

(3)商業(yè)地產(chǎn)成交價格分析47

1.5 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)價值潛力分析48

1.5.1 商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部價值潛力評估要素49

1.5.2 商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部價值潛力評估結(jié)果50

1.5.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然性分析51

第2章：商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)運(yùn)營分析 53

2.1 商業(yè)地產(chǎn)項目條件判斷 53

2.1.1 交通條件 53

2.1.2 市政配套 54

2.1.3 物業(yè)配套 54

2.1.4 規(guī)劃設(shè)計 55

2.2 商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)規(guī)劃 56

2.2.1 商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的成本分析 56

2.2.2 商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的布局順序 57

2.2.3 商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的整體利益 57

2.2.4 商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃的風(fēng)險瓶頸 58

2.2.5 商業(yè)規(guī)劃的黃金分割定律 58

2.2.6 配套設(shè)施的作用與投入 60

2.2.7 商鋪格局規(guī)劃分析 68

2.3 商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)測算 73

2.3.1 項目總構(gòu)成的估算 73

（1）固定資產(chǎn)總額估算 73

（2）流動資金情況估算 74

2.3.2 項目總成本費(fèi)用及經(jīng)營成本估算 74

（1）固定資產(chǎn)折舊及無形資產(chǎn)攤銷 74

（2）總成本費(fèi)用及經(jīng)營成本估算 75

2.3.3 物權(quán)轉(zhuǎn)移銷售模式定價策略分析 75

（1）定價策略分析 75

（2）全物權(quán)轉(zhuǎn)移定價策略分析 77

（3）帶條件物權(quán)轉(zhuǎn)移定價策略分析 77

（4）不完全物權(quán)轉(zhuǎn)移定價策略分析 78

2.3.4 商鋪的定價方式分析 78

2.3.5 項目收入、稅費(fèi)及收益 79

（1）項目收入估算 79

（2）項目稅費(fèi)估算 80

（3）項目收益預(yù)測 80

2.4 商業(yè)地產(chǎn)項目營銷推廣 82

2.4.1 銷售與經(jīng)營的平衡分析 82

2.4.2 商業(yè)物業(yè)商鋪營銷特性 82

2.4.3 商業(yè)項目營銷推廣流程 83

2.4.4 商業(yè)物業(yè)常用銷售方式 84

2.5 商業(yè)地產(chǎn)項目招商實施 85

2.5.1 商業(yè)地產(chǎn)項目招商對象 85

2.5.2 商業(yè)地產(chǎn)項目招商流程 86

2.5.3 商業(yè)地產(chǎn)項目招商策略 87

（1）項目招商通用策略 87

（2）購物中心招商策略 88

（3）寫字樓的招商策略 89

（4）商業(yè)街的招商策略 91

（5）餐飲品牌招商策略 93

2.6 商業(yè)地產(chǎn)項目開業(yè)策略 99

2.6.1 借裝修為開業(yè)造勢 99

2.6.2 借周末為開業(yè)造勢 100

2.6.3 借氣氛為開業(yè)造勢 100

2.6.4 借促銷為開業(yè)造勢 100

2.6.5 借商品為開業(yè)造勢 100

2.7 商業(yè)地產(chǎn)項目商業(yè)運(yùn)營 100

2.7.1 商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)運(yùn)營模式 100

（1）按回收劃分的模式 101

1）完全銷售模式分析 101

2）完全持有模式分析 101

3）過渡模式分析 102

（2）按運(yùn)營主體劃分的模式 103

1）地產(chǎn)開發(fā)商模式分析 103

2）商業(yè)運(yùn)營商模式分析 104

（3）開發(fā)運(yùn)營模式選擇分析 105

1）單獨(dú)開發(fā)運(yùn)營模式分析 105

2）股權(quán)合作運(yùn)營模式分析 105

2.7.2 商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營管理 106

（1）商業(yè)項目的租戶管理 106

（2）商業(yè)項目的營銷管理 109

（3）商業(yè)項目的物業(yè)管理 115

第3章：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)細(xì)分市場定位模式分析 120

3.1 商業(yè)地產(chǎn)市場細(xì)分分析 120

3.1.1 商業(yè)地產(chǎn)市場細(xì)分的含義 120

3.1.2 商業(yè)地產(chǎn)市場細(xì)分的標(biāo)準(zhǔn) 120

（1）按地域條件細(xì)分市場 120

（2）按人口統(tǒng)計細(xì)分市場 121

（3）按心理因素細(xì)分市場 121

（4）按行為特征細(xì)分市場 122

（5）按消費(fèi)類別細(xì)分市場 122

（6）按社會階層細(xì)分市場 123

（7）按生活方式細(xì)分市場 123

3.1.3 商業(yè)地產(chǎn)市場細(xì)分的運(yùn)用 124

（1）市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)組合性分析 124

（2）市場細(xì)分標(biāo)準(zhǔn)動態(tài)性分析 124

3.1.4 商業(yè)地產(chǎn)市場細(xì)分的原則 124

（1）市場細(xì)分的可衡量性 124

（2）市場細(xì)分的可執(zhí)行性 124

（3）市場細(xì)分的可進(jìn)入性 125

（4）市場細(xì)分的有效益性 125

3.2 商業(yè)地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇 125

3.2.1 目標(biāo)市場的基本含義 125

3.2.2 目標(biāo)市場的選擇策略 125

（1）集中化進(jìn)入策略 126

（2）商品專業(yè)化策略 126

（3）市場專業(yè)化策略 126

（4）選擇性進(jìn)入策略 127

（5）市場全覆蓋策略 127

3.2.3 目標(biāo)市場的競爭考量 128

3.3 商業(yè)地產(chǎn)市場定位分析 129

3.3.1 商業(yè)地產(chǎn)項目的定位流程 129

3.3.2 商業(yè)地產(chǎn)項目的客戶定位 129

（1）商圈范圍的界定 130

（2）消費(fèi)者定位 131

（3）商家定位 132

（4）者定位 132

3.3.3 商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)組合定位 133

（1）業(yè)態(tài)分類與特點(diǎn) 133

（2）項目的業(yè)態(tài)定位 135

（3）業(yè)態(tài)的合理構(gòu)成 136

3.3.4 商業(yè)地產(chǎn)項目的檔次定位 136

3.3.5 商業(yè)地產(chǎn)項目的功能定位 137

3.3.6 商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)模定位 137

3.3.7 商業(yè)地產(chǎn)項目的形象定位 137

3.4 不同業(yè)態(tài)細(xì)分市場分析 138

3.4.1 寫字樓市場分析 138

（1）2019年寫字樓市場景氣度分析 138

（2）2019年寫字樓市場供需平衡分析 139

（3）2019年寫字樓市場的空置率分析 145

（4）2019年寫字樓市場競爭格局分析 148

（5）寫字樓市場未來發(fā)展趨勢 149

3.4.2 酒店市場分析 150

（1）2019年酒店市場建設(shè)情況分析 150

（2）2019年酒店市場競爭情況分析 150

（3）2019年酒店市場市場經(jīng)營現(xiàn)狀 152

（4）酒店類型與經(jīng)營特點(diǎn)分析 153

（5）酒店建設(shè)發(fā)展趨勢分析 154

3.4.3 購物中心市場分析 155

（1）購物中心的主要類型分析 155

（2）購物中心分布與存量分析 159

（3）購物中心的業(yè)態(tài)構(gòu)成分析 162

（4）購物中心競爭現(xiàn)狀分析 169

（5）購物中心未來發(fā)展趨勢 170

3.4.4 零售商業(yè)地產(chǎn)分析 174

（1）零售地產(chǎn)快速發(fā)展背景分析 174

（2）2019年零售地產(chǎn)交易規(guī)模分析 175

（3）2019年零售地產(chǎn)市場份額分析 175

（4）近年零售地產(chǎn)者關(guān)注重點(diǎn)分析 176

（5）2019年零售地產(chǎn)主要交易項目 177

（6）未來零售市場前景與風(fēng)險分析 179

（7）主要零售商業(yè)地產(chǎn)細(xì)分市場分析 181

3.4.5 城市綜合體分析 187

（1）城市綜合體存量市場分析 187

（2）城市綜合體增量市場分析 189

（3）城市綜合體經(jīng)營情況分析 190

（4）城市綜合體建成項目分析 191

（5）城市綜合體擬建項目分析 195

（6）城市綜合體機(jī)會分析 197

3.4.6 主題式商業(yè)地產(chǎn)分析 198

（1）品主題商業(yè)市場分析 198

（2）女性主題商業(yè)市場分析 199

（3）青年主題商業(yè)市場分析 200

（4）兒童主題商業(yè)市場分析 201

3.4.7 復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)分析 201

第4章：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)盈利模式分析 203

4.1 國外商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式分析 203

4.1.1 美國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式分析 203

（1）美國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式變化歷程 203

（2）美國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式特點(diǎn)分析 205

4.1.2 新加坡商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式分析 207

（1）新加坡商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式變化歷程 207

（2）新加坡商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)盈利模式特點(diǎn)分析 209

4.2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)銷售盈利模式 211

4.2.1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)散售盈利模式 211

（1）一般散售模式分析 211

（2）帶租約銷售模式分析 212

（3）帶回報銷售模式分析 212

（4）散售模式適用物業(yè)類型分析 212

（5）散售模式的優(yōu)劣勢分析 212

4.2.2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)整售盈利模式 213

（1）整售模式操作方式 213

（2）整售模式主要特點(diǎn) 214

（3）整售模式適用物業(yè)類型 214

（4）整售模式的優(yōu)劣勢分析 214

4.2.3 典型企業(yè)分析——SOHO中國盈利模式 214

（1）開發(fā)選址分析 215

（2）銷售和售后分析 216

（3）品牌建設(shè)分析 216

（4）營運(yùn)能力分析 216

4.3 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)持有經(jīng)營盈利模式 216

4.3.1 完全自營模式分析 216

（1）完全自營模式資源要求 216

（2）完全自營模式優(yōu)劣勢分析 217

4.3.2 自營+經(jīng)營貸模式分析 217

（1）模式操作方式 217

（2）模式資源要求 217

（3）模式優(yōu)劣勢分析 217

4.3.3 資本運(yùn)作模式分析 217

（1）資本運(yùn)作模式操作方式 217

（2）資本運(yùn)作模式優(yōu)劣勢分析 218

4.3.4 典型企業(yè)分析——中國國貿(mào)盈利模式 218

（1）開發(fā)選址分析 220

（2）業(yè)績增長模式 220

（3）市場定位分析 220

（4）資本回收分析 220

4.4 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)混合運(yùn)作盈利模式分析 220

4.4.1 混合運(yùn)作模式操作方式分析 220

4.4.2 混合運(yùn)作模式主要特點(diǎn)分析 221

4.4.3 混合運(yùn)作適用物業(yè)類型分析 221

4.4.4 混合運(yùn)作模式優(yōu)劣勢分析 221

4.4.5 典型企業(yè)分析——大連萬達(dá)盈利模式 221

（1）開發(fā)選址分析 222

（2）招商模式分析 222

（3）租售模式分析 223

（4）融資渠道分析 223

（5）品牌建設(shè)分析 223

4.5 主要商業(yè)地產(chǎn)盈利模式對比分析 223

第5章：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)管理模式分析 225

5.1 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商自行管理模式 225

5.1.1 開發(fā)商自行管理模式特征 225

5.1.2 開發(fā)商自行管理模式分析 225

5.1.3 開發(fā)商自行管理模式優(yōu)劣勢 225

5.2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)管理公司模式 226

5.2.1 管理商以管理品牌參與項目 226

5.2.2 開發(fā)商委托管理商進(jìn)行項目的管理 226

5.2.3 開發(fā)商與管理商共同建立新的管理公司 226

5.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)咨詢管理公司模式 226

5.3.1 咨詢管理公司模式分析 226

5.3.2 咨詢管理公司的作用 227

（1）顧問、商業(yè)策劃 227

（2）決策支持 227

（3）財務(wù)整合系統(tǒng) 227

第6章：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)融資模式分析 228

6.1 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)融資需求分析 228

6.1.1 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)資金需求 228

6.1.2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)融資特點(diǎn) 229

6.1.3 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)融資現(xiàn)狀 229

6.2 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)融資方式分析 230

6.2.1 自有資金注入模式分析 230

（1）企業(yè)自有資金注入的方式 230

（2）運(yùn)用自有資金融資方式的重要性 231

6.2.2 預(yù)租預(yù)售款和定金模式 231

6.2.3 銀行融資模式分析 231

（1）適合商業(yè)地產(chǎn)項目類型分析 231

（2）銀行融資模式成本分析 232

（3）2019年房企規(guī)模分析 232

（4）銀行融資模式優(yōu)劣勢分析 232

6.3 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資模式分析 233

6.3.1 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資的必要性 233

6.3.2 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資的模式 234

6.3.3 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資效應(yīng)分析 235

（1）上市融資的正面效應(yīng) 235

（2）上市融資的效應(yīng) 236

6.3.4 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上市融資的風(fēng)險 236

（1）買殼上市的風(fēng)險 236

（2）IPO形式的風(fēng)險 237

（3）其他類型的風(fēng)險 238

6.4 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)信托融資模式分析 239

6.4.1 房地產(chǎn)信托融資的主要模式 239

6.4.2 房地產(chǎn)信托與REITs的主要區(qū)別 240

6.4.3 房地產(chǎn)信托融資模式的優(yōu)劣勢 241

6.4.4 房地產(chǎn)信托融資模式成本分析 242

6.4.5 房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模分析 242

6.4.6 房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行情況分析 243

6.4.7 創(chuàng)新房地產(chǎn)信托產(chǎn)品類型分析 244

6.4.8 房地產(chǎn)信托融資模式趨勢分析 245

6.5 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)融資模式分析 245

6.5.1 商業(yè)地產(chǎn)融資成本及適合項目 245

6.5.2 房地產(chǎn)定義 246

6.5.3 房地產(chǎn)的類型 246

（1）公募房地產(chǎn) 246

（2）私募房地產(chǎn) 246

6.5.4 房地產(chǎn)的管理模式 246

（1）自我管理模式分析 246

（2）委托管理模式分析 247

6.5.5 房地產(chǎn)運(yùn)作流程 247

6.5.6 房地產(chǎn)介入地產(chǎn)開發(fā)時點(diǎn) 247

6.5.7 房地產(chǎn)盈利模式 248

（1）以管理為主導(dǎo)的盈利模式 248

（2）以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 248

（3）以銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 248

6.5.8 海外房地產(chǎn)在中國的運(yùn)作機(jī)構(gòu)及產(chǎn)品 249

（1）在華主要海外機(jī)構(gòu)及產(chǎn)品分析 249

（2）海外介入房地產(chǎn)市場的方式 252

6.5.9 國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)品及運(yùn)作機(jī)構(gòu)分析 252

（1）國內(nèi)主要房地產(chǎn)產(chǎn)品及運(yùn)作機(jī)構(gòu) 252

（2）國內(nèi)房地產(chǎn)運(yùn)作模式總結(jié) 253

6.6 房地產(chǎn)信托融資模式分析 253

6.6.1 REITs的概念及運(yùn)作方式 253

（1）REITs的概念及特點(diǎn) 253

（2）REITs的基本運(yùn)作方式 254

（3）REITs產(chǎn)品的風(fēng)險收益特征 255

（4）REITs對發(fā)展商的吸引力 257

6.6.2 REITs在境外市場的發(fā)展現(xiàn)狀 258

（1）美國REITs發(fā)展分析 258

（2）香港REITs發(fā)展分析 259

（3）新加坡REITs發(fā)展分析 259

6.6.3 REITs在中國大陸的發(fā)展現(xiàn)狀 260

（1）REITs在中國大陸發(fā)展現(xiàn)狀 260

（2）目前中國REITs的發(fā)展困境 260

（3）發(fā)展REITs融資的對策建議 261

6.7 私募股權(quán)房地產(chǎn)融資模式分析 262

6.7.1 私募股權(quán)房地產(chǎn)的定義 262

6.7.2 私募股權(quán)房地產(chǎn)的特點(diǎn) 262

6.7.3 國際私募股權(quán)房地產(chǎn)發(fā)展分析 263

（1）國際私募股權(quán)房地產(chǎn)綜述 263

（2）國際私募股權(quán)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 268

（3）國際私募股權(quán)房地產(chǎn)策略及風(fēng)險 272

6.7.4 國內(nèi)私募股權(quán)房地產(chǎn)發(fā)展分析 274

（1）私募股權(quán)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 274

（2）私募股權(quán)房地產(chǎn)規(guī)模分析 276

（3）私募股權(quán)房地產(chǎn)主要問題 278

（4）私募股權(quán)房地產(chǎn)發(fā)展意義 279

第7章：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿案例分析 282

7.1 萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)模式分析 282

7.1.1 企業(yè)發(fā)展背景分析 282

（1）發(fā)展歷程與節(jié)點(diǎn)事件 282

（2）資產(chǎn)規(guī)模與業(yè)務(wù)板塊 286

（3）管理團(tuán)隊與企業(yè)文化 295

（4）組織架構(gòu)與企業(yè)管理 297

7.1.2 企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析 301

（1）融資模式分析 301

（2）運(yùn)營模式分析 301

（3）盈利模式分析 302

（4）戰(zhàn)略合作伙伴 303

（5）品牌發(fā)展戰(zhàn)略 304

7.1.3 企業(yè)產(chǎn)品與市場分析 305

（1）主要產(chǎn)品類型及系列設(shè)計 305

（2）產(chǎn)品組合構(gòu)成分析 307

（3）自持/銷售比例分析 307

（4）項目業(yè)態(tài)組合分析 308

（5）當(dāng)前主要商家構(gòu)成 309

（6）項目孵化操作特點(diǎn)、經(jīng)營周期 311

7.1.4 資本與合作模式分析 312

（1）開發(fā)、銷售、持有物業(yè)規(guī)模及構(gòu)成 312

（2）經(jīng)營利潤率情況分析 312

（3）資金來源和融資渠道構(gòu)成 312

（4）主要資本合作伙伴與合作模式 314

（5）經(jīng)營性指標(biāo)數(shù)據(jù)分析 315

7.1.5 項目獲取與開發(fā)分析 316

（1）項目選址標(biāo)準(zhǔn)分析 316

（2）項目獲取途徑分析 317

（3）項目獲取商業(yè)操作 318

7.1.6 主要的核心競爭優(yōu)勢 318

7.1.7 萬達(dá)訂單地產(chǎn)模式分析 318

（1）訂單地產(chǎn)模式運(yùn)作流程 318

（2）訂單地產(chǎn)模式推廣分析 319

（3）訂單地產(chǎn)模式應(yīng)用要求 320

（4）訂單地產(chǎn)模式的優(yōu)劣勢 320

7.1.8 萬達(dá)集團(tuán)四代產(chǎn)品分析 321

（1）代產(chǎn)品：單體模式分析 321

（2）第二代產(chǎn)品：純商業(yè)組合模式分析 321

（3）第三代產(chǎn)品：城市綜合體模式分析 321

（4）第四代產(chǎn)品：萬達(dá)城分析 321

7.1.9 萬達(dá)廣場案例分析 322

（1）沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場——敗筆與轉(zhuǎn)型 322

（2）北京萬達(dá)廣場——萬達(dá)盈利模式典范 326

（3）寧波萬達(dá)廣場——第三代產(chǎn)品升級 329

7.2 恒隆地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)模式分析 333

7.2.1 企業(yè)概況與歷史沿革 333

（1）企業(yè)發(fā)展概況 333

（2）企業(yè)歷史沿革 334

7.2.2 企業(yè)總體經(jīng)營情況分析 336

（1）企業(yè)主要指標(biāo)分析 336

（2）企業(yè)盈利能力分析 336

（3）企業(yè)運(yùn)營能力分析 337

（4）企業(yè)償債能力分析 337

（5）企業(yè)發(fā)展能力分析 338

（6）企業(yè)經(jīng)營狀況優(yōu)劣勢 339

7.2.3 企業(yè)資本運(yùn)作策略分析 339

7.2.4 企業(yè)在香港市場發(fā)展策略 341

（1）90年代以前發(fā)展策略 341

（2）90年代初期發(fā)展策略 341

（3）2019年發(fā)展策略分析 342

（4）1997-2019年發(fā)展策略 342

（5）2019年至今的發(fā)展策略 343

7.2.5 企業(yè)在內(nèi)地市場發(fā)展策略 345

（1）內(nèi)地市場發(fā)展路徑分析 345

（2）內(nèi)地市場土地策略分析 347

（3）內(nèi)地項目商業(yè)模式分析 349

（4）內(nèi)地項目經(jīng)營情況分析 352

7.2.6 企業(yè)在內(nèi)地發(fā)展中的項目 354

7.2.7 企業(yè)管理與企業(yè)文化分析 355

（1）企業(yè)管理架構(gòu)分析 355

（2）企業(yè)核心管理層分析 356

（3）企業(yè)文化研究分析 359

（4）企業(yè)的人才培養(yǎng)策略 360

（5）社會與社會活動 360

7.3 中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)模式分析 362

7.3.1 企業(yè)概況與歷史沿革 362

（1）中糧置業(yè)發(fā)展概述 362

（2）中糧集團(tuán)地產(chǎn)戰(zhàn)略 365

（3）中糧置業(yè)發(fā)展路線 368

7.3.2 企業(yè)資本與擴(kuò)張策略 369

（1）企業(yè)資本策略分析 369

（2）企業(yè)擴(kuò)張策略分析 370

7.3.3 企業(yè)產(chǎn)品定位與經(jīng)營 371

（1）品牌核心內(nèi)涵與特征 371

（2）戰(zhàn)略目標(biāo)與組合策略 372

（3）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形態(tài)分析 373

（4）企業(yè)經(jīng)營策略創(chuàng)新 373

7.3.4 企業(yè)主流產(chǎn)品線分析 374

（1）商業(yè)綜合體分析 374

（2）都市綜合體分析 375

（3）區(qū)域性城市綜合體分析 375

7.3.5 大悅城商業(yè)模式分析 377

（1）商業(yè)模式的基本特征 377

（2）商業(yè)模式的核心價值 377

（3）模式核心競爭力評價 379

（4）模式發(fā)展瓶頸與難題 379

7.3.6 大悅城系列重點(diǎn)項目 383

（1）北京西單大悅城分析 383

（2）北京朝陽大悅城分析 389

（3）沈陽中街大悅城分析 393

（4）天津大悅城分析 396

（5）上海大悅城分析 398

（6）杭州大悅城分析 401

（7）成都大悅城分析 404

……另有5家企業(yè)分析。

圖表目錄

圖表1：我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程的五個階段 17

圖表2：2018年35個一二線城市人均GDP和人均商業(yè)地產(chǎn)銷售面積的關(guān)系(單位：元，平方米) 18

圖表3：2018年35個一二線城市人均GDP和人均商業(yè)地產(chǎn)銷售面積的關(guān)系(單位：元，平方米) 19

圖表4：2013-2019我國GDP增長情況分析及預(yù)測(單位：%) 19

圖表5：2019年35個一二線城市人均可支配收入和商業(yè)地產(chǎn)價格的關(guān)系(單位：元，元/平方米) 20

圖表6：2013-2019年全國城鎮(zhèn)人均可支配收入及同比增速(單位：元，%) 20

圖表7：2013-2019年全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度與城鎮(zhèn)化率關(guān)系圖(單位：億元，萬平方米，%) 21

圖表8：商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)吸引力評估要素 21

圖表9：商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)吸引力評估 22

圖表10：商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)吸引力評估結(jié)果 23

圖表11：商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)吸引力指數(shù) 23

圖表12：2013-2019年全國房地產(chǎn)固定資產(chǎn)額占GDP比重 24

圖表13：2014-2019年季度國內(nèi)生產(chǎn)總值及增長速度(單位：億元，%) 26

圖表14：2014-2019年固定資產(chǎn)月度累計完成額及同比增速(單位：億元，%) 27

圖表15：2019年固定資產(chǎn)主要數(shù)據(jù)及同比增速(分行業(yè))(單位：億元，%) 27

圖表16：2019年東、中、西部地區(qū)固定資產(chǎn)額同比增速(單位：%) 29

圖表17：2013-2019年中國全部工業(yè)增加值及其增長速度(單位：%) 29

圖表18：2014-2019年居民月度貸款余額占比情況(單位：%) 33

圖表19：我國所處城鎮(zhèn)化的階段 36

圖表20：2013-2019年我國城鎮(zhèn)、農(nóng)村人口比例(單位：%) 36

圖表21：2013-2019年城鎮(zhèn)居民人均總收入及同比增速(單位：元，%) 38

圖表22：2013-2019年城鎮(zhèn)居民人均總收入結(jié)構(gòu)(單位：%) 39

圖表23：2013-2019年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出及同比增速(單位：元，%) 39

圖表24：2013-2019年國有建設(shè)用地供應(yīng)變化(單位：公頃) 42

圖表25：2013-2019年國有建設(shè)用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)(單位：%) 43

圖表26：2013-2019年國有建設(shè)用地出讓面積及成交價款情況(單位：萬公頃，億元) 43

圖表27：2013-2019年全國主要城市監(jiān)測地價情況(單位：%) 44

圖表28：2019年全國各主要城市土地均價和商業(yè)用地均價(單位：元) 45

圖表29：2013-2019年一線城市土地溢價率(單位：%) 45

圖表30：2013-2019年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)額及占房地產(chǎn)資產(chǎn)額情況統(tǒng)計(單位：億元，%) 46

圖表31：2013-2019年商業(yè)地產(chǎn)銷售面積及同比增長情況(單位：萬平方米，%) 47

圖表32：2014-2019年寫字樓月度平均銷售價格及同比增速(單位：元/平方米，%) 48

圖表33：2014-2019年商業(yè)營業(yè)用房月度平均銷售價格及同比增速(單位：元/平方米，%) 48

圖表34：正佳廣場的租金梯度(單位：元/平方米/月) 64

圖表35：商業(yè)物業(yè)項目的營銷推廣流程 84

圖表36：各類餐飲的業(yè)態(tài)特征 94

圖表37：餐飲品牌的位置歸類 95

圖表38：不同類別餐飲主體的特征 96

圖表39：餐飲業(yè)態(tài)分類與分類對照的餐飲品牌舉例 96

圖表40：開發(fā)商餐飲品牌招商流程 97

圖表41：商業(yè)地產(chǎn)項目餐飲品牌客戶選址流程 98

圖表42：餐飲品牌招商與客戶選址流程對應(yīng)分析 98

圖表43：餐飲品牌招商各階段的工作重點(diǎn) 99

圖表44：目標(biāo)市場選擇策略 125

圖表45：商業(yè)地產(chǎn)“目標(biāo)市場選擇策略”與“適合業(yè)態(tài)”示意圖 128

圖表46：商業(yè)地產(chǎn)定位流程圖 129

圖表47：商圈結(jié)構(gòu)示意圖 130

圖表48：2014-2019年宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)警指數(shù) 138

圖表49：2014-2019年建筑業(yè)、工業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)景氣度指數(shù) 139

圖表50：2013-2019年中國寫字樓竣工面積(單位：萬平方米) 139

圖表51：2013-2019年主要地區(qū)寫字樓竣工面積(單位：萬平方米) 140

圖表52：2013-2019年北京、上海、廣東、天津四省市寫字樓竣工面積比重 140

圖表53：2013-2019年北京與上海、廣東、天津四省市寫字樓竣工面積比值(單位：倍) 141

圖表54：2013-2019年全國和主要地區(qū)寫字樓新開工面積(單位：萬平方米) 141

圖表55：2013-2019年北京、天津、上海、廣東四省市寫字樓新開工面積在全國所占比重 142

圖表56：2013-2019年全國和主要地區(qū)寫字樓新開工面積年均復(fù)合增速對比 142

圖表57：2013-2019年主要地區(qū)寫字樓新開工面積同比增速對比 143

圖表58：2013-2019年全國和主要地區(qū)寫字樓銷售面積(單位：萬平方米) 143

圖表59：北京、天津、上海、廣東四省市寫字樓銷售面積在全國所占比重 144

圖表60：主要地區(qū)寫字樓銷售面積同比增速對比 144

圖表61：2013-2019年北京寫字樓空置率(單位：%) 145

圖表62：2013-2019年北京寫字樓租金變化趨勢(單位：元/平方米/月) 145

圖表63：2013-2019年深圳寫字樓空置率(單位：%) 146

圖表64：2013-2019年深圳寫字樓租金趨勢(單位：元/平方米/月) 146

圖表65：2013-2019年廣州寫字樓空置率(單位：%) 147

圖表66：2013-2019年廣州寫字樓租金趨勢(單位：元/平方米/月) 147

圖表67：2019年全國星級酒店收入分布格局 151

圖表68：2019年全國星級酒店人均收入對比(單位：千元/人) 151

圖表69：2019年末五星級酒店數(shù)量排名前10的地區(qū)(單位：家) 152

圖表70：2019年中國五星級酒店數(shù)量地區(qū)分布情況(單位：家) 153

圖表71：2013-2019年中國高星級酒店占比情況 155

圖表72：美國購物中心基本分類(單位：平方英尺，英里) 155

圖表73：中國購物中心的基本分類 157

圖表74：按位置(影響力)分類的購物中心類型 158

圖表75：按建筑物形式分類的購物中心類型 158

圖表76：按商業(yè)主題分類的購物中心類型 158

圖表77：2019年三大經(jīng)濟(jì)圈購物中心數(shù)量比例(單位：%) 159

圖表78：2019年中國購物中心城市分布數(shù)量圖(單位：家) 160

圖表79：中國三大經(jīng)濟(jì)圈所轄城市購物中心普及度(單位：%) 161

圖表80：中國購物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成一般情況(單位：%) 162

圖表81：中國購物中心業(yè)態(tài)比例的國際標(biāo)準(zhǔn)與國內(nèi)統(tǒng)計結(jié)果差異表(單位：%) 162

圖表82：不同區(qū)域的購物中心主力店和次主力店所占面積對比圖(單位：%) 163

圖表83：國內(nèi)10家購物中心主力店情況表 164

圖表84：不同區(qū)域購物中心主力店特色表 165

圖表85：正大廣場業(yè)態(tài)構(gòu)成圖(單位：%) 165

圖表86：不同區(qū)域購物中心零售業(yè)態(tài)情況表(單位：%) 166

圖表87：不同區(qū)域購物中心餐飲業(yè)態(tài)情況表(單位：%) 167

圖表88：不同區(qū)域購物中心娛樂業(yè)態(tài)情況表(單位：%) 167

圖表89：不同區(qū)域購物中心品牌情況圖 168

圖表90：國內(nèi)購物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃特征圖 169

圖表91：2014-2019年限額以上零售企業(yè)分商品逐月銷售增速(單位：%) 174

圖表92：2013-2019年中國零售地產(chǎn)交易情況(單位：百萬元，宗數(shù)) 175

圖表93：2013-2019年零售地產(chǎn)市場額占商業(yè)地產(chǎn)額比重(單位：%) 176

圖表94：2013-2019年零售地產(chǎn)市場非一線城市規(guī)模(單位：%，百萬元) 176

圖表95：2013-2019年零售地產(chǎn)資本地區(qū)來源分析(單位：%) 178

圖表96：2019年零售地產(chǎn)主要交易項目(單位：億元) 178

圖表97：2013-2019年我國消費(fèi)者信心指數(shù)與零售額變化趨勢(單位：%) 179

圖表98：2013-2019年我國城市人均可支配收入與社會零售額變化趨勢(單位：%) 180

圖表99：中國百貨店運(yùn)營情況(單位：個，萬人，萬平方米，億元) 181

圖表100：中國便利店運(yùn)營情況(單位：個，萬人，萬平方米，億元) 183

圖表101：中國專賣店運(yùn)營情況(單位：個，萬人，萬平方米，億元) 184

圖表102：中國市場運(yùn)營情況(單位：個，人，萬平方米，億元) 184

圖表103：中國大型超市運(yùn)營情況(單位：個，萬人，萬平方米，億元) 185

圖表104：全國重點(diǎn)城市的城市綜合體存量分布(單位：萬平方米) 187

圖表105：18個重點(diǎn)城市的城市綜合體存量(單位：萬平方米) 188

圖表106：綜合體存量區(qū)域?qū)傩?按面積)與軌道交通情況(單位：%) 188

圖表107：城市綜合體區(qū)域?qū)傩耘c物業(yè)組合(單位：%) 189

圖表108：2013-2019年20個城市綜合體面積增長及預(yù)測情況(單位：萬平方米) 190

圖表109：2013-2019年20個城市綜合體數(shù)量增長及預(yù)測情況(單位：萬平方米) 190

圖表110：萬達(dá)集團(tuán)、華潤置地、中糧地產(chǎn)及恒隆地產(chǎn)的運(yùn)作特點(diǎn)對比 193

圖表111：大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司全國萬達(dá)廣場建成情況 194

圖表112：世茂股份全國綜合體建成情況 195

圖表113：2019年大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司萬達(dá)廣場在建項目情況 196

圖表114：2019年全國部分重點(diǎn)城市在建和擬建的城市綜合體項目數(shù)(單位：個) 197

圖表115：西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)(SPG)和波士頓房地產(chǎn)集團(tuán)(BXP)發(fā)展歷程 203

圖表116：波士頓房地產(chǎn)公司持有物業(yè)面積和租金率(單位：百萬平方英尺，百萬美元) 204

圖表117：西蒙房地產(chǎn)集團(tuán)所持物業(yè)分類和出租情況(截止2019年底) 204

圖表118：美國購物中心發(fā)展歷程 206

……另有圖表。