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編者按:在代購房者普遍預(yù)計(jì)房價(jià)將大幅下調(diào)開發(fā)的同時,開資本開市場也對房企的未來打上了代號。房企的融資成本無疑會大幅增加。這在一定程度上,也加劇了房企資金鏈的緊張程度。在多個因素的合力下,不難預(yù)料,房企“以價(jià)換量”的力度將進(jìn)一步加深。 開根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,代上述71家上市房企今年上半年的財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)為43.50億元,同比上漲幅度為28%;而2013年上半年這71家上市公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)為33.99億元,2012年同期則為31.23億元,其2013年同期財(cái)務(wù)費(fèi)用的同比增長幅度約為9%。 由此可見,與2013年同期房企財(cái)務(wù)費(fèi)用發(fā)同比小幅增長相比,代2014年同期則轉(zhuǎn)為大幅上漲,增加近20個百分點(diǎn)。 而據(jù)上述71家上市房企的中報(bào)顯示,開發(fā)13家財(cái)務(wù)費(fèi)用為負(fù)值,代家為正值。其中,14家房企財(cái)務(wù)費(fèi)用超過1億元,5家超過2億元。 從具體房企上半年所花財(cái)務(wù)費(fèi)用的表現(xiàn)來看,中華企業(yè)力壓萬科居于榜首,金額高達(dá)4.5億元;萬科以3.96億元位于第二位;而首開股份和招商地產(chǎn)緊隨其后。 值得注意的是,據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,泛??毓山衲晟习肽曦?cái)務(wù)費(fèi)用為5030.98萬元,而2013年同期則為7626.65萬元,同比減發(fā)少了2595.67萬元,財(cái)務(wù)費(fèi)用同比下滑幅度約為34%;而金融街今年上半年財(cái)務(wù)費(fèi)用則為1.73億元,上年同期則為0.9億元,同比大漲0.83億元,同比增長幅度超過90%。 不過,相對于財(cái)務(wù)成本得到有效控制的房企數(shù)量來說,財(cái)務(wù)成本同比上升的房企數(shù)量則更多。 對此,有業(yè)內(nèi)人士向記者表示,近年來,房企在國內(nèi)的融資渠道開有限開出,通過資本市場和銀行貸 款融資都很艱難,大多數(shù)開發(fā)商通過信托渠道去融資,其融資成本基本都在10%以上,甚至個別房企要向民間借高利貸維持生存。鑒于此,不少房企出海融資,但 在中國內(nèi)地樓市成交量的不斷下滑,樓市回報(bào)不高的背景下,海外者也不買房企發(fā)低成本融資的賬,這在某種程度上導(dǎo)致了房企在海外融資的成本甚至上升到 7%以上。 顯然,高昂的利息支出加重了企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力,同時也更考驗(yàn)房地產(chǎn)企業(yè)的資金承壓能力。 項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度承壓 “房企的負(fù)債額度和其財(cái)務(wù)費(fèi)用是成正比的?!绷硪晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者稱,2013年,大多數(shù)房企都買了不少地,其負(fù)債增加不少,這顯然也進(jìn)一步提升了其有息負(fù)債的比重,加重了其財(cái)務(wù)費(fèi)用負(fù)擔(dān)。 值得一提的是,宋延慶也向《證券日報(bào)》記者表示,“在房地產(chǎn)開發(fā)中,以項(xiàng)目竣工期備案為時點(diǎn)來看的話,若在項(xiàng)目竣工之際仍未償還完當(dāng)初開發(fā)項(xiàng)目的有息借款,那么尚未銷售的現(xiàn)房越多,則將給企業(yè)的財(cái)務(wù)成本指標(biāo)帶來的壓力越大”。 而縱觀今年開上半年的樓市庫存量和成交量,多數(shù)房企銷售目標(biāo)完成率不如年初的預(yù)期,項(xiàng)目銷售周期加長,周轉(zhuǎn)速度減慢,催生了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用大漲的現(xiàn)象。 事實(shí)上,多數(shù)房企已經(jīng)意識到財(cái)務(wù)成本在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中成本攀升的現(xiàn)象,鑒于此,多數(shù)房企都在走高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略,憑借加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度,減少利息支出。 而本報(bào)記者在多方采訪中獲悉,大型標(biāo)桿房企幾乎都在大力開發(fā)推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線的復(fù)制開發(fā),原因就是產(chǎn)品線開發(fā)可實(shí)代現(xiàn)快速定位、快速設(shè)計(jì)、快速招采、快速施工、快速銷售和快速現(xiàn)金流平衡,同時也可以提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度,降低財(cái)務(wù)壓力。 除此之外,個別有實(shí)力的房企為了能借到利率更低的錢,都力爭搭建A+H股上市融資平臺,國內(nèi)外融資成本接近7%的差額空間讓房企爭相打通中國香港上市平臺。開發(fā)從萬科、綠地等標(biāo)桿房企到力圖轉(zhuǎn)型改變的泛海控股等開發(fā)商,都完成了打通國內(nèi)加海外資本市場的雙融資平臺戰(zhàn)略,其目的不外乎擴(kuò)大融資渠道,在高杠桿運(yùn)營的背景下,力爭減少高額負(fù)債所帶來的財(cái)務(wù)成本,進(jìn)而提升企業(yè)利潤。
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